Кредитная иcтория в Канаде

Кредитная история (eng: credit history) - это система оценки вашего финансового поведения. Формируется она постепенно, по мере пользования кредитными картами и кредитными линиями (eng: credit line). Любая кредитная карточка, полученная в Канаде, поможет вам начать строить вашу личную кредитную историю. Кредитная история учитывает, как много и как часто вы занимаете деньги у финансовых учреждений, а также как регулярно пользуетесь заёмными средствами и аккуратны ли вы с возвращением их вовремя. 

Кредитная история исчисляется баллами (eng: points). Чем больше баллов набрала ваша история, тем лучше. 

В последнее время покупатели все чаще слышат просто ужасные истории о каком-то ‘кредите’. И сделка-то неожиданно развалилась, и пришлось дополнительно и срочно искать денег, а это уже под большой процент и комиссионные.

Но так уж неожиданно всё это происходит. Можно ли как-то “подружиться” с “кредитом” и не считать его врагом? Можно и нужно. Сейчас всё расскажем.

А для наглядности рассмотрим несколько примеров из моей практики. Скажем лишь, что эти покупатели не захотели получить полную консультацию до покупки.

Пример первый.

Покупатель: “Вот дом, который я так давно искал. Всё мне в нём нравится, уникальная постройка, ничего переделывать не нужно! Беру. И денег должно хватить, ведь зарабатываю я хорошо уже не первый год, а значит мортгидж получить не проблема. Подписываю договор!”

Кредитор: “Мы проверили вашу кредитную историю и, к сожалению, ваш credit score очень низкий. Это не зависит от того, сколько вы зарабатываете. У вас очень много долгов. Вы не пропускаете минимальные платежи - и это хорошо, но баланс на ваших кредитных картах очень высокий.“

Результат: Кредитор если и даёт вам ипотеку то, на невыгодных для вас условиях - меньший размер ипотеки и под нельготный interest rate.

Пример второй:

Покупатель: “Ну вот, дом куплен (цена и дом подходящие). С банком об ипотеке договорился. Остаёся только дождаться дня закрытия сделки. А не порадовать ли мне себя покупкой новой машины! Пока настроение есть иду к дилеру, кредит на машину мне оформят.“

Кредитор: “Знайте, что мы проверяем ваш credit score дважды - перед тем, как одобрить употеку, и перед закрытием сделки. Мы вторично проверили вашу кредитную историю (за день до закрытия сделки) и, к сожалению, ваш credit score сильно упал, и теперь GDS/TDS превышают положенные ограничения. Мы отказываем вам в кредите и отзываем наш предыдущий Mortgage Approval.

Результат: Кредитор отказувает вам в ипотеке накануне закрытия сделки купли-продажи. Дом вы не покупаете и продавец подаёт на вас в суд за возмещение ущерба.

А теперь, расскажем зачем кредитору проверять ваш кредитный рейтинг.

Первым, что проверит любой кредитор - это ваш кредитный отчет.

Ведь в простейшем смысле кредит - это деньги, которые вы заимствуете и обещаете вернуть, как правило, с процентами. К видам кредитования относятся возобновляемые кредиты, например кредитные карты, aвтомобильные и личные кредиты, кредиты на покупку жилья, рефинансирование и акционерный капитал. Иметь доступ к кредиту важно. Крупные покупки мы часто делаем на заёмные деньги.

Кредитор проанализирует ваш кредитный отчёт с целью определить вашу финансовую ситуацию (каков ваш размер долга на настоящий момент) и какова ваша финансовая дисциплина (насколько бы дисциплинированы в обслуживании своих долгов). Ваш кредитный балл - это число, рассчитанное по особому алгоритму. Он показывает риск, который вы можете представлять для кредитора. Если балл низкий, вы можете не иметь возможности снять дом или квартиру или получить работу. От величины кредитного балла (credit score) зависит не только основной вопрос - получите кредит или нет, но и размер ипотеки, процентная ставка и некоторые дополнительные условия вашего ипотечного заёма.

Что такое хороший кредитный балл или рейтинг?

Стандартно кредитный балл рассматривается кредиторами, и не только ими, в диапазоне между 300-900.  

Оценка в 700 баллов или выше обычно считается хорошей. Оценка в 800 и выше - отличной. Большинство людей находится в категории от 600 до 750 баллов. Если к использованию кредита и выплатам по нему вы относитесь ответственно, то это поможет вам иметь сильный кредитный балл. Однако неправильное использование кредита потенциально может вызвать финансовые проблемы. Финансовые учреждения, включая крупные банки с более консервативными требованиями к кредитованию рассмотрят вашу заявку на получение ипотеки если ваш credit score в диапазоне от 600 до 900 баллов (например: TD Canada Trust, Scotiabank, CIBC Bank).

Здесь вы сможете рассчитывать на низкую кредитную ставку и рассрочку (amortization) до 30 лет, что снижает размер ежемесячных взносов. Финансовые учреждения, обслуживающие лиц с плохим кредитом, в диапазоне от 550 до 600 (например, Home Trust), дадут мортгидж под более высокую процентную ставку, около 6 %. Если же ваш credit score от 600 и ниже, то ваше заявление на ипотеку будет интересно лишь частным компаниям или частным физическим лицам (private investors). Но в этом случае размер ипотеки будет значительно меньше и процентная ставка составит от 10 до 18%. К тому же кредит вы получите всего на один год, а значит его придётся рефинансировать уже через год.

Ошибки, которые возможны при составлении отчёта, влияют на ваш кредитный балл.

Ошибки также могут быть признаком того, что кто-то пытается украсть вашу личность, пытаются взять под вашим именем новую кредитку, ипотеку или другой кредит. Внимательно изучайте свой кредитный отчет не реже одного раза в год, чтобы убедиться в наличии ошибок. Находитесь в упреждающем режиме и регулярно следите за своим кредитом, чтобы можно было обнаружить неточности или мошенническую информацию. Перед тем как подать заявку на получение кредита, необходимо все эти неточности оспорить.

Заказать копию отчета о кредитовании можно как у Equifax Canada, так и у TransUnion Canada. Каждое кредитное бюро может иметь различную информацию о том, как вы использовали кредит в прошлом. Любопытно, что Equifax Canada называет ваш кредитный отчет "раскрытием кредитной документации (credit file disclosure), а TransUnion Canada называет его "раскрытием информации о потребителях” (consumer disclosure). В конечном итоге заказ собственного кредитного отчета не влияет на ваш кредитный балл. Эта услуга платная.

В Канаде следующие компании предоставляют возможность отслеживать свой кредит бесплатно:

Borrowell: Доступ к бесплатным ежемесячным кредитным баллам и кредитным отчетам (Equifax).

Credit Karma: Доступ к бесплатным кредитным баллам (TransUnion). Также предоставляется кредитный отчет.

Mogo: Доступ к бесплатным кредитным баллам (Equifax)

Однако помните, что бесплатным бывает только сыр в мышеловке.

Для компаний это бизнес. Они, давая вам бесплатную кредитную оценку, в обмен зарабатывают деньги, взимая их в свою очередь с рекламных компаний. Последние собирают информацию о ваших привычках траты денег, чтобы знать какие целевые рекламные объявления вас заинтересуют.

Кредитные отчеты базируются на информации профессиональных кредитных бюро (TransUnion и Equifax). Но эта информация поступает с большой отсрочкой (то есть на обнавлается каждые 30 дней) и, кроме того, учитываются не все необходимые параметры для рассчёта. И поэтому кредитный балл потребителя может быть не совсем точным. Их отчёты не являются отраслевым стандартом и  кредиторы не опираются на эти результаты.

Знайте, что когда вы обсуждаете возможность получения кредита с вашим ипотегным брокером, то сможете узнать свий credit score прамо у него в офисе.

Брокер подскажет стратегию по улучшению вашего кредита, если в том возникнет необходимость.

Как повысить свой кредитный рейтинг?

Если у вас подпорченная кредитная история, или вы недавно переехали в Канаду и хотели бы начать её создавать, то вот список действий, которые нужно предпринять:

• Убедитесь, что в любое время используются не менее двух кредитных средств с лимитом не менее $2,500.00 каждая. Пользуйтесь ими каждый месяц и оплачивайте остаток.
• Платежи совершайте всегда вовремя и никогда не пропускайте минимальный ежемесячный взнос, который всегда обозначен на распечатке с вашей кредитной карты. Если вы не можете произвести минимальный платеж, сообщите своему кредитору немедленно, так как он может отодвинуть срок платежа.
• Не пользуйтесь всем позволенным кредитом “под завязку”, кредитку хорошо иметь на 65% свободной. Например, если у вас есть кредитная карта с доступным лимитом $5000 и кредитная линия с доступным лимитом $15000, постарайтесь не занимать более $7000 ($5000 + $15000 x 35% = $7000) .
• Работайте над созданием долгой кредитной истории. Старайтесь не отменять старые кредитки, даже если вы редко ее используете. Чем дольше ваша кредитная история, тем лучше будет ваш кредитный рейтинг.
• Ограничьте число заявок на получение кредита. Часто в магазинах вам предлагают кредитки, даже если они вам не нужны (Canadian Tire, Bay). Чем чаще вы обращаетесь за новым кредитом, тем хуже он выглядит для кредиторов. Обратите внимание, что проверка собственного кредита не повлияет на ваш кредитный балл.

Описать и предупредить о всех возможных ошибках невозможно. Получите консультацию у Mortgage Broker перед началом поиска недвижимости.